Je décris ci-dessous 12 stratégies qui permettent d’obtenir une rentabilité intéressante et d’amortir un logement sans sortir un centime de sa poche tous les mois, voire en gagnant quelques dizaines à quelques centaines d’euros par mois, net net (c’est-à-dire impôts et toutes charges payés).
Il en existe probablement d’autres, mais celles-ci sont utilisées par bon nombre d’investisseurs et font leurs preuves chaque jour.
3 domaines sont évoqués ici : la location nue, la location meublée, l’achat-revente.
A. Location nue
1. Location nue, non-conventionnée, avec ou sans travaux.
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, y faire des travaux, ou pas, et le mettre en location nue à l’année (location la plus classique, bail de 3 ans).
Avantages
Changement de locataires peu fréquent.
Imposition sur le revenu au régime micro (abattement forfaitaire de 30 %) ou au régime réel.
Contraintes
Imposition sur le revenu qui peut être conséquente. L’impôt est calculé selon votre taux marginal d’imposition. En gros, pour 6.000 € de loyer annuel, si votre tranche est 30 % (+ 17,2 % de CSG), et que vous déclarez au régime micro, vous reversez environ 1980 € d’impôt au Trésor Public.
Parfois difficile de trouver de “bons” locataires.
Si un locataire pose problème, l’expulsion peut prendre 12 à 18 mois.
2. Location nue, conventionnée sans travaux
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, ne pas y faire de travaux, mais faire conventionner le loyer avec l’ANAH.
Avantages
Déduction fiscale de 50 %. Pour 6.000 € de loyer annuel, on déduit 3.000 € (50 %) avant calcul de l’impôt. Donc, votre impôt est calculé sur 3.000 € de loyer. Si vous déclarez au régime réel, vous enlevez taxe foncière + assurance PNO (propriétaire non-occupant) + intérêts d’emprunt, vous êtes imposé sur environ 1.000 €, soit environ 472 € d’impôt sur le revenu.
Contraintes
Vous vous engagez à laisser ce logement en location pendant 6 ans.
Les loyers sont plafonnés. Par exemple, sur Béziers, loyer social à 7,49 € le m2.
3. Location nue, conventionnée avec travaux
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, prévoir les travaux avec l’ANAH, faire ces travaux, et faire conventionner le loyer avec l’ANAH.
Avantages
Idem que pour location nue conventionnée sans travaux (voir paragraphe 2, ci-dessus).
Contraintes
Vous vous engagez à laisser ce logement en location pendant 9 ans.
Les loyers sont plafonnés. Par exemple, sur Béziers, loyer social à 7,49 € le m2.
B. Location meublée à l’année
4. A l’année classique
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, le meubler (TV, lit, accesoires pour cuisine…), le louer principalement à des étudiants, mais pas que… On peut aussi avoir des personnes en mission professionnelle, ou d’autres qui préfèrent louer meublé que vide mais vont pourtant rester des années dans votre logement…
Avantages
Régime d’imposition LMNP (loueur meublé non-professionnel), au micro-bic (abattement forfaitaire 50 %) ou au régime réel, donc imposition moins lourde qu’en “location nue non-conventionnée”.
Si problème avec locataire, expulsion plus rapide qu’en location nue puisque le bail est de 12 mois maximum.
Contraintes
Renouvellement/entretien des meubles.
Rotation des locataires plus fréquente.
5. A l’année étudiant + en courte durée l’été
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, le meubler (TV, lit, accesoires pour cuisine…), le louer principalement à des étudiants (bail étudiant de 9-10 mois). Puis louer à la semaine en été.
Idéalement, ce logement se trouve dans une ville étudiante ET touristique (soit la ville est touristique elle-même, soit elle est proche de la mer ou d’un autre site touristique).
Avantages
Plus grosse rentabilité grâce aux semaines de location en été. En gros, vous touchez 18 mois de loyer par an (les 10 mois de l’étudiant + 8 semaines l’été qui sont à peu près au même prix qu’un mois hors saison).
Régime d’imposition : idem qu’au paragraphe 4.
Si problème avec locataire : idem qu’au paragraphe 4.
Contraintes
Renouvellement/entretien des meubles.
Des rotations à gérer, notamment l’été (ménage, changement des draps, passer une annonce pour trouver des locataires).
6. Colocation à l’année
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement au minimum avec 3 chambres (4 ou 5 c’est l’idéal), y faire (la plupart du temps) quelques travaux pour aménager une 2ème salle de bain, un 2ème toilette, le meubler.
Louer à l’année avec le statut LMNP, principalement à des étudiants, mais on trouve aussi des personnes en mission professionnelle, des profs qui ne font que l’année scolaire…
Avantages
C’est l’une des 2 solutions à plus forte rentabilité, à plus gros cash-flow (la 2ème solution étant la location courte durée dans une ville très demandée). Et elle demande moins de gestion qu’une location courte durée.
En cas de départ d’un des colocataires, une grosse part des loyers continue à tomber, et si votre logement est de qualité et bien placé, vous aurez peu ou pas de vacance locative.
Bail de 1 an, donc délai plus court pour se débarasser d’un.e coloc gênant.e .
Contraintes
Quelques rotations, notamment en début d’année scolaire.
Entretenir/renouveler les meubles.
7. Colocation étudiant + en courte durée l’été
Mais qu’est-ce donc ?
Idem qu’au paragraphe 6
Avantages
Idem qu’au paragraphe 6
+ Possibilité de louer votre logement à la nuitée/semaine en été si tous vos colocs étudiants sont partis.
Contraintes
Idem que paragraphe 6
+ Gestion des rotations de locataires en été.
C. Location meublée, courte durée (nuitée / semaine)
8. En courte durée toute l’année
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, le rénover un peu pour qu’il soit attrayant et agréable, le meubler. Le louer à la nuitée ou à la semaine.
Avantages
Forte rentabilité possible selon emplacement et qualité de votre logement.
Le locataire paie à l’avance, donc pas de loyer impayé.
Imposition avantageuse, soit au micro-bic (abattement de 50 % des loyers avant calcul de l’impôt), soit au régime réel (prise en compte de toutes les charges telles que frais d’entretien, intérêts d’emprunt, amortissement…).
Contraintes
Gérer les rotations, ou payer les services de quelqu’un qui gère ça (annonce, accueil des locataires, ménage, changement du linge de maison…).
S’assurer que les locataires ne vont pas dégrader le logement.
9. En courte durée toute l’année, classé “meublé de tourisme”, de une à cinq étoiles
Mais qu’est-ce donc ?
Idem que paragraphe 8
+ faire classer ce logement (coût environ 150 € pour 5 ans) par un organisme (Etoiles de France par exemple).
Avantages
Idem que paragraphe 8
+ plus facile de trouver des locataires grâce aux étoiles
+ imposition, si régime micro-bic, abattement de 71 % avant calcul de l’impôt. Très intéressant.
Contraintes
Idem que paragraphe 8
D. Achat-revente
10. Achat-revente, avec travaux de rénovation ou rafraîchissement
Mais qu’est-ce donc ?
Acheter un logement, le rénover et/ou rafraîchir, le revendre en faisant une plus-value.
Avantages
Pas de gestion de locataire. Donc pas d’impayés, ni de dégradations, ni de gestion.
Possibilité de faire une bonne plus-value à chaque fois. Surtout si vous faites vous-même tout ou partie des travaux.
Contraintes
Attention à ne pas être qualifié “marchand de biens” par les impôts. Donc pas plus d’un achat-revente par an, à moins de se déclarer “marchand de biens”…
Trouver le bon bien, au bon emplacement et au bon prix.
Bien évaluer le prix des travaux avant de lancer le projet pour éviter les grosses surprises.
Trouver assez rapidement un acheteur.
Payer les intérêts intercalaires, ou obtenir un report total de 12 ou 18 mois de la part de votre banque (surcoût à prévoir dans votre prix de revente).
11. Achat-revente, avec division en plusieurs lots
Mais qu’est-ce donc ?
Idem que paragraphe 10.
+ Diviser le bien en plusieurs biens plus petits.
Avantages
Idem que paragraphe 10.
+ Vendre 2 biens de type T3 rapporte plus que de vendre un seul bien de type T5. Et ça se vend plus vite.
Contraintes
Idem que paragraphe 10.
+ Avant le lancement du projet, s’assurer auprès de l’urbanisme (et du syndic si c’est un appartement) que la division sera accordée.
+ Trouver un bien qui puisse être facilement divisé.
12. Construction neuve jumelée avec loi Pinel
Mais qu’est-ce donc ?
Choisir un terrain éligible loi Pinel, y construire deux logements jumeaux, les mettre en location nue pendant 6 ans, puis revendre le tout.
Avantages
Idem que paragraphes 10 et 11. Mais gestion locative pendant 6 ans.
+ Déduction fiscale très intéressante, donc rendement intéressant.
Contraintes
Gestion locative pendant 6 ans, mais en général, sur du neuf, on a peu de rotation et on peut facilement trouver de “bons” locataires.
Investissement de départ qui peut être conséquent.
Trouver un constructeur fiable.
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Conclusion
Selon votre lieu de résidence, une solution sera plus intéressante qu’une autre pour vous.
Si vous vivez près d’une ville attractive et que vous avez du temps pour gérer les entrées/sorties de locataires, la location de courte durée peut être très intéressante.
Si vous vivez à la campagne, la location nue ou l’achat-revente peuvent être une bonne solution.
A vous de voir… Et continuez à vous former, à apprendre et à côtoyer d’autres investisseurs, ça ne peut que vous aider à faire les bons choix.
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bon resume sur les strategies immobiliere . comme vous le precisez , faire classé une location meublee de courte durée ou pas , vous fera economiser beaucoup en impot, car on peut beneficier d’un abattement fiscale de 71%.
Merci pour votre commentaire Vincent.
Bonne continuation.