La stratégie d’investissement en déficit foncier consiste à déduire un maximum de charges issues de logements loués vides (c’est-à-dire pas en meublé) à l’année. La location la plus classique en fait.

Le problème auquel on peut être confronté est qu’à la fin de la période de déficit foncier, on se retrouve avec un bien qui génère trop d’impôts et ne s’autofinance plus.


Exemple avec un appartement pour lequel vous avez emprunté 47.000 € sur 15 ans, votre TMI est de 30 % :

  • appartement qui génère 500 € de loyer mensuel (6.000 € / an)
  • crédit de 300 € par mois (3.600 € / an)
  • Taxe foncière 600 € + assurance PNO 120 € –> 60 € de charges fixes par mois (720 € / an)
  • autres charges pour l’année 2020, 8.000 € car vous avez effectué des travaux lors de l’achat.

6.000 de loyer – (800 d’intérêts crédit + 720 de charges fixes + 8.000 de travaux) = -3.520 €

En 2020, votre résultat est négatif, donc vous ne payez pas d’impôts sur vos loyers. De plus, vous générez même du déficit foncier, donc réduisez votre impôt sur vos salaires (30 % de 3.520 €, donc économie d’impôts de 1056 €).

En 2021, vous allez payer des impôts sur ces loyers, voici pourquoi :

6.000 de loyer – (765 d’intérêts de crédit + 720 de charges fixes) = +4515

Résultat foncier positif, donc :

  1. aucune réduction de votre impôt sur les salaires,
  2. impôts sur le résultat foncier –> 4515 * (0,30 de TMI + 0,17 de CSG) = 2.122 €

Wouaw ! 2.122 € d’impôts à payer pour 2021, soit 176 € par mois. Voyons ce que cela donne chaque mois.

  • Loyer : 500 €
  • Charges : 300 € de crédit + 10 € d’assurance PNO + 50 € de taxe foncière + 176 € d’impôts sur le revenu foncier = 536 €

Vos charges sont devenues supérieures à vos loyers. Résultat :

  1. Vous devez sortir de l’argent tous les mois, autrement dit faire un effort d’épargne.
  2. Les banques risquent de ne plus vous suivre si vous souhaitez emprunter à nouveau de l’argent pour acheter un autre bien locatif.

La solution, réduire votre imposition sur le foncier (les 176 € mensuels). Pour cela, il faut investir dans un autre bien, dans lequel vous faites des travaux déductibles.


Si en 2021 vous achetez un nouvel appartement, disons avec les mêmes caractéristiques (emprunt de 47.000 €, loyers de 500 €), et faites des travaux déductibles, vous allez maintenir votre imposition à un niveau suffisamment bas pour rester rentable.

On multiplie tout (ou presque) par 2, puisqu’en 2021, vous avez 2 appartements.

12.000 de loyer – (1.565 d’intérêts crédit + 1440 de charges fixes) = +8.995 €

Pour le moment, votre résultat foncier est positif et vous risquez de payer beaucoup d’impôt. C’est pour ça qu’on envisage des travaux sur le 2ème appartement en 2021. Dans l’idéal, il faudrait faire 8.995 € de travaux afin de réduire l’impôt à zéro.

12.000 de loyer – (1.565 d’intérêts crédit + 1440 de charges fixes + 8.995 de travaux sur le 2ème appartement) = 0 €

Voilà, résultat foncier nul, donc 2 conséquences :

  1. pas de réduction de l’impôt sur les salaires, mais,
  2. impôts sur le revenu foncier égal à zéro, donc cash-flow positif de  280 € / mois  ou 3.360 € / an (12.000 de loyer – 7.200 de crédit – 1.440 de charges fixes).

Le problème ? A force de vouloir réduire l’impôt à zéro, on va devoir chaque année investir toujours plus dans les travaux.

3ème année, en 2022, achat d’un 3ème appartement. Voici le résultat foncier si aucuns travaux :

18.000 de loyer – (2.285 d’intérêts crédit + 2.160 de charges fixes) = +13.555 €

Il faudrait donc acheter un 3ème appartement dans lequel faire 13.555 € de travaux, ou un bien de plus grande taille et peut-être plus cher pour parvenir à y faire 13.555 € de travaux.

En continuant ainsi, la 5ème année, en 2025, on doit faire 22.800 € de travaux pour réduire l’impôt foncier à zéro.

Mais n’oublions pas, il n’est pas nécessaire de réduire l’impôt foncier à zéro. Il suffit de le réduire suffisamment pour que vos biens, dans le pire des cas, s’autofinancent.

Il vous faut donc connaître votre résultat foncier avant impôt, et adapter votre stratégie en fonction de ce montant. Pour un appartement, nous avons vu plus haut que ce résultat foncier est de 4.515 € par appartement.

Vous devez également connaître votre cash-flow avant impôt. Pour un appartement, c’est 1.680 €.

6.000 de loyer – (3.600 de crédit – 720 de charges fixes) = 1.680 €

Pour rester en cash-flow positif ou nul, et donc pouvoir continuer à emprunter auprès des banques, votre cash-flow/appartement de 1.680 € doit vous permettre d’éponger largement votre imposition.

Avec un résultat de 4.515 € pour un appartement, l’impôt à payer est de 2.122 €, donc supérieur au cash-flow de 1.680 €. Il faut donc réduire cet impôt pour devoir au fisc 1.680 € ou moins. L’idéal est de dégager un cash-flow positif après impôts.

Imaginons que sur votre 5ème appartement, vous faites seulement 12.000 € de travaux. Résultat :

30.000 de loyers – (3.600 intérêts crédit + 3.600 charges fixes + 12.000 de travaux) = +10.800 €

Résultat positif de 10.800 €, donc impôt à payer : 10.800 x (0,30 + 0,17) = 5.076 €

Avec 5 appartements, vous avez un cash-flow avant impôt (CFAI) de 8.400 €. Vous pouvez donc payer votre impôt foncier (IF) et conserver du cash : 8.400 CFAI – 5.076 IF = +3.324 €.


OK, mais comment éviter la spirale ? Que se passe-t-il la dixième année, la quinzième année ?…

Et bien, il faut “arbitrer”.

Arbitrer, cela veut dire vendre des biens pour repartir vers d’autres projets.

Attention, lorsque vous utilisez le déficit foncier, vous devez ensuite conserver votre bien au moins 3 ans. Donc, pour le bien acheté en 2020 (et travaux payés en 2020), vous ne pouvez le vendre qu’à partir de 2024.

Il suffit donc, chaque année, de vendre le bien que vous possédez depuis longtemps. Pour notre exemple, en 2024, on vend l’appartement acheté en 2020 et pour lequel on a déduit les travaux effectués (et payés) en 2020.

Du coup, on diminue à nouveau notre revenu locatif, et donc l’impôt à payer (ou à déduire). Et comme on a moins d’impôts à essayer de réduire, on limite la spirale des travaux.

Sur un crédit de 47.000 € sur 15 ans, à la fin de la 4ème année, il reste à rembourser 35.000 €. Donc rien qu’en vendant au prix de 47.000 €, on dégage un bénéfice de 12.000 €. A utiliser de diverses façons : faire un apport pour que le crédit du prochain investissement soit moins lourd, garder cette somme en trésorerie pour rassurer le banquier et le persuader de continuer à nous suivre, etc.


Pour résumer :

  • on achète avec travaux à faire
  • on conserve le bien 3 années pleines après la déduction des travaux
  • on revend le bien
  • et on recommence, advitam…

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