Comprendre le DPE et l’améliorer

Comprendre le DPE et savoir comment l’améliorer va vous aider à mieux rentabiliser vos investissements.

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un document désormais obligatoire pour toute transaction d’appartement. Ce document peut vous être d’une grande utilité pour 2 raisons :

• • négocier le prix de vente,

• • prévoir un budget travaux pour améliorer le DPE de votre appartement.

Pièce importante d’un dossier d’investissement, ce document doit obligatoirement vous être fourni dès la mise en relation avec le vendeur ou l’agence. De plus, le DPE est obligatoire dans un dossier de demande prêt immobilier, que ce soit en direct banque ou par un courtier en crédits. Voyons comment lire et interpréter un DPE, ainsi que comment améliorer la lettre de votre DPE.

1. La lettre d’un DPE

Le DPE renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement. Ce qui nous intéresse ici en priorité, pour comprendre le DPE, c’est la lettre de la performance énergétique. La lettre attribuée va de A (meilleure performance) à G (pire performance). Cette lettre indique une estimation de la consommation moyenne en énergie, notamment pour le chauffage.

Les logements ayant une lettre F ou G sont considérés comme passoires énergétiques.

Le gouvernement prévoit d’interdire à la location :

• • à partir de 2025, tout logement classé G,

• • à partir de 2028, tout logement classé F,

• • à partir de 2034, tout logement classé E.

Dans ce document, on peut déjà trouver des recommandations pour les travaux à réaliser afin d’améliorer la performance énergétique d’un appartement.

2. Comprendre le DPE et sa partie “diagnostic”

Voici l’exemple d’un studio de 27m2, en rez-de-chaussée d’un petit immeuble, situé dans un village à 350 mètres d’altitude, dans le sud de la France.

On voit que ce logement est moyennement énergivore, lettre D. On peut louer tel quel, ou bien essayer d’améliorer sa performance énergétique.

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Dès la page n°2, ci-dessous, on peut voir quels sont les points faibles et déjà imaginer des solutions.

Le schéma des déperditions de chaleur (en haut à gauche de la page 2) nous indique via quels éléments l’appartement perd de la chaleur : ventilation, isolation des portes et fenêtres, ponts thermiques, plancher et murs.

On constate que le confort d’été est insuffisant (en bas à gauche de la page 2). Effectivement, ce logement comporte des volets intérieurs mais pas extérieurs. Il n’a pas non plus de climatisation.

La performance de l’isolation est dite insuffisante (en haut à droite de la page 2).

D’après tous ces éléments, on peut déjà imaginer qu’on pourra prévoir des travaux pour améliorer l’isolation thermique et le confort d’été. Ces éléments sont des points de négociation du prix de vente.

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La page 3 (ci-dessous) nous indique en détail les postes de dépenses énergétiques. On constate que pour ce logement, la majorité des dépenses part dans la production d’eau chaude (effectivement, c’est un petit ballon d’eau chaude de 100 litres) et dans le chauffage (ici, chauffage électrique à inertie sèche dans la pièce principale + soufflant mural électrique dans la salle de bain).

Voyons maintenant ce qui est préconisé par le diagnostiqueur pour améliorer la performance énergétique de cet appartement.

3. Comprendre le DPE et sa partie “recommandations”

Toujours sur la page 3 (voir ci-dessous), nous trouvons d’abord des recommandations d’usage.

Ces recommandations n’indiquent pas grand chose quant aux travaux. On peut toutefois noter dans la partie “astuces”, sur la droite, qu’il est conseillé d’installer des mousseurs d’eau sur les robinets, ainsi qu’un pommeau à faible débit pour la douche. Ce sont déjà des premières dépenses qu’on peut prévoir.

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Passons directement à la page 5, 1ère partie (voir ci-dessous). Il s’agit des recommandations dites essentielles. Le montant estimé tient compte du prix artisan. Si vous faites vous-même ces travaux, il vous en coûtera 2 à 3 fois moins cher. Mais pour la négociation du prix de vente, tenez compte du prix annoncé sur le diagnostic.

Si on résume ce qui est recommandé, il faut prévoir d’installer des volets roulants extérieurs. Pourquoi la même chose est-elle mentionnée 3 fois ? Simplement parce-que cet appartement comporte 2 fenêtres et que la porte d’entrée est une porte-fenêtre. Le diagnostiqueur n’a pas pris la peine de détailler. C’est fréquent.

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La 2ème partie de la page 5 (voir ci-dessous) est ici celle qui mentionne le plus de travaux. Vous n’êtes pas obligés de suivre toutes ces recommandations, mais elles sont très utiles. Mon conseil, si vous le pouvez, est de suivre l’intégralité de ces recommandations. Vous serez tranquille pour des décennies ensuite. On constate que la fourchette du montant estimé est très large (entre 3.450 € et 15.900 €). Lors de votre négociation, expliquez que vous souhaitez faire le maximum, donc ici 15.900 euros.

Les volets isolants sont à nouveau cités. Donc, ne pas ajouter le montant de la 1ère partie de la page 5, au montant de la 2ème partie.

Pour résumer, le diagnostiqueur recommande d’installer des volets roulants extérieurs et remplacer le chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.

4. Performance après travaux

Sur la page 6 (voir ci-dessous), on peut lire l’évolution de la performance énergétique du logement, après les travaux préconisés.

On constate qu’au niveau de la performance énergétique, ou pourra gagner une lettre pour arriver à C. C’est un bon score pour un si vieux bâtiment.

Pour conclure

Le DPE est un document très utile pour vous aider à prendre votre décision d’acquisition.

Les travaux qu’il recommande ne sont pas à prévoir obligatoirement. Et il ne faut pas non plus se limiter à ses recommandations. Dans notre exemple, nous avons 29% de déperdition de chaleur par le sol. Pourquoi pas installer, par-dessus le carrelage existant, un parquet flottant avec une couche d’isolant thermique ?

Et acheter une “passoire thermique” peut vous permettre de négocier un bon prix pour votre acquisition, en prévoyant de façon certaine des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Et si vous souhaitez plus d’informations concernant les normes en vigueur et à venir, consultez l’A.N.A.H. (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat).

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