Dans cet article, Johann, du blog Investissement locatif : conseils pour bien investir dans l’immobilier ! , nous livre ses conseils avisés afin de convaincre son banquier et obtenir son prêt immobilier. Johann a écrit cet article spécialement pour Immo-cash-flow.
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? C’est une bonne chose ! L’immobilier est le placement préféré des français, une valeur sûre… mais sans les banques, difficile de réussir à investir ! La banque va ainsi être un partenaire central dans vos investissements, et il faut pouvoir la convaincre. On va voir dans cet article comment vous allez pouvoir convaincre votre banquier de vous financer.
Pré-requis : Avant même d’envisager d’investir dans l’immobilier, vous devez prendre rendez-vous pour lui faire part de votre projet, avec 2 objectifs en tête : qu’il vous dise combien vous pouvez investir et que vous jugiez son niveau de motivation à vous accorder le prêt. Bien sûr, oralement, cela ne signifie rien… J’ai déjà des banquiers qui m’ont dit oralement qu’ils me finançaient, mais au final j’ai eu un refus ! À l’inverse, si dès le départ vous sentez votre banquier réfractaire à l’idée de vous accorder un prêt, allez voir une autre banque : celle de votre conjoint, d’un ami… Trouvez n’importe quelle excuse (ouverture d’un PEL, assurance vie, etc.) ! Passez plusieurs rendez-vous, jusqu’à trouver un conseiller prêt à vous financer, en tout cas oralement.
Situation financière
Pour savoir si elle va vous prêter ou non, la banque va étudier votre situation financière en regardant vos 3 derniers relevés bancaires. Si vous êtes à découvert, ce n’est pas très bon pour vous et surtout, le pire, c’est si vous avez des commissions d’intervention. Pour un banquier, des commissions d’intervention, c’est le signe que vous ne gérez pas bien votre argent. Pendant la phase où vous souhaitez acheter un bien immobilier, veillez donc à ne pas en avoir du tout. Si vous en avez reportez votre achat de quelques mois. Ce serait bête de ne pas pouvoir vous faire financer une affaire immobilière à cause de cela. Oubliez également tout ce qui est crédit consommation, les banquiers n’aiment pas ça. Vous devez montrer à votre interlocuteur que vous savez gérer votre argent, il faut qu’il y ait plus d’entrées que de sorties. La banque va analyser également les types de dépenses : si vous dépensez votre argent dans des casinos, jeux d’argent, etc. (ça, la banque n’aime pas du tout !). Le mieux, c’est de garder un compte où vous avez juste vos prélèvements, et retirer le reste de l’argent en espèces pour payer ce que vous avez à payer.
Épargne
Même si la banque peut vous financer à 110% (vous devez le demander lors de votre premier rendez-vous), il vous faut tout de même de l’épargne. La banque, encore une fois, doit sentir que vous gérez bien votre argent, qu’elle ne prend pas de risque à vous prêter de l’argent. Mettez vous à la place du banquier : prêteriez-vous de l’argent à quelqu’un qui n’a pas du tout d’argent de côté, qui a plein de commissions d’intervention, etc. ? Je suppose que non ! Vous devez mettre en place un virement permanent où vous épargner tous les mois au moins 10% de vos revenus.
Situation professionnelle
En fonction de votre situation professionnelle, il sera plus ou moins facile d’investir dans l’immobilier. En effet, en CDD ou en intérim, il peut être compliqué d’investir. Attention, je ne dis pas que c’est impossible, mais vous partez avec un grand handicap. La meilleure situation reste d’être en CDI : pour les banquiers, vous avez une certaine sécurité de l’emploi. En tant qu’entrepreneur, vous pouvez également investir si vous avez au moins 3 années de bilan pour votre boîte. Avant les 3 années de la boîte, c’est souvent très difficile de se faire financer.
Courtier
Je ne vais pas me faire d’ami en disant ça, mais selon moi, il est préférable de présenter soi-même son projet. Qui peut être mieux placé que vous-même pour défendre votre projet ? Parfois, les courtiers sont des facilitateurs, mais ils préfèrent généralement prendre des dossiers “faciles” pour ne pas travailler dans le vent (ce que je peux comprendre). Alors, quand il n’est pas sûr que votre dossier passe, rares sont les courtiers qui vous prennent, et rares sont ceux qui réussissent à vous faire financer. Attention, je ne dis pas que tous les courtiers sont comme ça, mais ceux travaillant dans de grosses enseignes le sont ! Vous pourrez tout de même contacter des courtiers indépendants qui défendront avec plus de vigueur votre dossier. Après, je suis d’accord que le courtier vous fasse gagner du temps, mais très souvent il travaille avec ses partenaires : il va présenter votre dossier à maximum 3 banques alors que vous, vous pourrez déposer votre dossier dans de nombreuses banques. Je vous conseille donc d’aller voir les banques seul.
Rendez-vous à la banque
Avant même de signer le compromis de vente, commencez à prendre les rendez-vous avec les banques, cela vous fera gagner du temps – surtout si, comme moi, vous n’êtes disponible que le samedi ! Le samedi, les conseillers ont déjà plein de rendez-vous… Dès que vous savez que vous allez signer le compromis de vente, appelez donc les banques et fixez des rendez-vous. Pour maximiser vos chances, prenez bien le plus de rendez-vous possible ! Votre but est d’obtenir le prêt, et plus vous allez voir de banques, plus vous avez de chances d’être financé…
Le jour du rendez-vous
Vous devez savoir une chose : la première minute est importante ! Dans une négociation, on dit que ça se joue souvent dès le départ. Vous devez absolument faire bonne impression : vous devez être bien habillé (je ne parle pas de costume, mais prenez soin de vous ce jour-là), souriant et calme.
Présenter un business plan
Avant de donner vos documents (la partie un peu rébarbative pour le conseiller), présentez-lui votre projet. Pourquoi le faire à l’aide d’un business plan ? Tout simplement parce que vous allez vous démarquer des autres, sortir du lot et il se souviendra de vous par la suite. Ça va changer le banquier des personnes qui arrivent avec des documents et qui demandent si c’est possible d’être financées ! Là, à l’aide d’un PowerPoint, vous allez présenter votre projet : votre situation financière, le projet en lui-même, les chiffres, le montant demandé, le cash flow dégagé, etc. Vous allez présenter votre dossier sur votre ordinateur ou votre tablette, et à la suite de ça, la réaction du banquier va changer, ou en tout cas il sera agréablement surpris.
Donner les documents
Il faut savoir que la plupart des personnes qui souhaitent se faire financer par la banque, arrivent avec la moitié des papiers. Il manque souvent l’autre moitié, tout est mal classé et le banquier met plusieurs heures à tout bien hiérarchiser ! Facilitez-lui donc la vie en catégorisant vos papiers : mettez les relevés bancaires avec les autres relevés bancaires, vos revenus avec vos revenus, les charges avec les charges, etc.. Surtout, si vous pouvez éviter les papiers, c’est encore mieux. En effet, vu que vous allez voir pas mal de banques, avoir plein de paperasse sur vous, c’est pas le top… Puis, surtout, vous pouvez donner les papiers sur une clé USB car cela permet de faire des sous-dossiers et donc de classer les fichiers. Quand le banquier cherchera un document il n’aura plus qu’à ouvrir le dossier en question. Ainsi, dès le début de votre entretien, précisez à votre banquier qu’après la présentation de votre projet, vous allez lui donner les documents via une clé USB. De la sorte, il se concentrera d’abord sur votre présentation et ensuite, il pourra regarder tranquillement les documents. Surtout, n’oubliez pas de document : il vaut mieux qu’il y en ait plus que pas assez ! Il serait vraiment regrettable que le conseiller vous rappelle plusieurs fois pour vous demander des documents. Déjà, cela ne fait pas sérieux et de plus, vous perdez du temps. Vous devez comprendre une chose : vous avez souvent 2 mois pour obtenir une offre de prêt, ce qui est à la fois long et très court, quand on sait à quel point les banques peuvent mettre du temps à donner un avis… Alors, ne perdez pas de temps et arrivez le jour J avec un dossier complet ! Le banquier saura apprécier votre sérieux.
Donner pour recevoir
Très souvent, on attend de la banque d’être financé, et c’est tout… mais on oublie que le banquier en face de nous est un commercial. Il doit vendre ! Expliquez-lui que vous allez prendre des choses chez lui : l’assurance de l’appartement, la carte bleue gold, une assurance vie, un PEL, etc.. Il doit se dire qu’il sera lui aussi gagnant. C’est pour ça que si vous avez de l’épargne, c’est aussi positif car vous pourrez lui faire miroiter que cet argent ira chez eux. Lors de votre présentation, vous devez lui dire tout ça. Il se dira alors que vous n’êtes pas là uniquement par intérêt mais que vous jouez le jeu.
Appuyer son dossier et finir de convaincre son banquier
Lorsque vous aurez fait les étapes précédentes, vous sentirez votre banquier commencer à vous prendre au sérieux. Pour continuer dans cette lancée, voici ce que vous pouvez faire de plus. Déjà, première chose, ne soyez pas trop optimiste dans vos chiffres. Si vous calculez votre rendement et votre cash flow avec des chiffres très hauts, le banquier pourra se dire que vous êtes beaucoup trop optimiste et penser que ces chiffres ne sont pas réalistes. Aussi, lors de votre présentation, précisez bien que vos chiffres sont une fourchette basse, et que même avec ce type de chiffres, votre investissement est rentable. Également, vous pouvez ajouter des attestations de location et de vente. Parfois, la banque va vous le demander, et parfois non, mais même si elle ne vous le demande pas, je vous conseille de les donner : ça va appuyer votre dossier. Vous devez avoir au minimum 2 attestations de 2 agences immobilières. Imaginez pour une banque : elle a un document qui atteste que vous pourrez louer le bien à tel prix ! C’est rassurant, non?! Pour avoir ces documents, vous pouvez en faire la demande à l’agence qui vous loue le bien ou à une autre agence. Pour qu’elle accepte, vous pouvez expliquer que ce sera bientôt votre bien et que vous cherchez une agence pour la gestion locative. Vous vous arrangez ainsi avec l’agence qui vous vend le bien pour en obtenir les clés, en lui expliquant que c’est dans l’intérêt de tous, et vous fixez un rendez-vous à la deuxième agence. Elle vous fournira facilement ce document. Si des travaux sont prévus, ajoutez les devis de 3 entrepreneurs minimum et demandez aux entrepreneurs de les gonfler de 15%. D’expérience, des travaux coûtent toujours plus cher que prévu ! Quand vous présentez votre projet, soyez sûr de vous et maîtrisez le jargon immobilier, le banquier doit pouvoir se dire que vous maîtrisez votre sujet, ce qui va encore une fois le rassurer et finir de le convaincre.
C’est à vous de jouer ! L’immobilier est un bon moyen de se faire un complément de revenu et même de devenir rentier, mais pour y arriver, vous devez convaincre le banquier… Alors, ne voyez pas le banquier comme un ennemi mais plutôt comme un partenaire sur le long terme, c’est grâce à lui que vous allez pouvoir multiplier les investissements locatifs.
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