Certains loueurs de meublés de tourisme se demandent s’il faut faire classer son meublé de tourisme (1 étoile, 2 étoiles…).

Ma réponse est : oui, absolument ! Sauf dans 2 cas.

1.1. AVANTAGES

  • La procédure est beaucoup plus simple qu’on ne le pense,
  • Cette même procédure se renouvelle automatiquement et gratuitement pendant plusieurs années,
  • Obtenir le classement coûte beaucoup moins cher qu’on ne se l’imagine,
  • Abattement fiscal plus avantageux, donc moins d’impôts à payer,
  • Vu l’abattement fiscal important, on peut alors se passer d’un comptable (pas besoin de déclarer au réel simplifié),
  • On trouve plus facilement des locataires, le critère de qualité vient en 2ème dans la liste des priorités d’un locataire, juste après la localisation et avant le prix,
  • On peut louer légèrement plus cher,
  • Le propriétaire ne paie plus la taxe d’habitation, ce sont les locataires qui vont payer une taxe de séjour (en général moins de 1 euro par personne et par nuitée),
  • Votre logement acquiert la possibilité d’être publié sur les offres de l’office de tourisme (impossible sans classement).

1.2. INCONVENIENTS

  • Avant le classement, il est difficile de savoir si on va être dans les clous (la fameuse grille de points façon usine à gaz), mais ce n’est pas insurmontable, et je vous donne l’astuce pour prendre un raccourci dans mon ebook gratuit,
  • La durée de location par une même personne est limitée à 90 jours d’affilée (ça laisse quand même une sacrée marge de manoeuvre),
  • Il faut tenir à jour un registre du logeur (je vous l’explique dans ma formation, et je vous donne un modèle prêt à l’emploi),
  • Il faut déclarer et reverser la taxe de séjour (mais cette procédure est très simple, et je vous l’explique aussi dans ma formation).

2. Les 2 seuls cas pour lesquels il vaut mieux ne pas demander le classement.

2.1. Vous êtes au début de votre crédit.

Il peut être plus intéressant pour vous de vous déclarer au réel simplifié. Ce qui permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt, qui sont très élevés pendant les 1ères années de remboursement de votre crédit immobilier.

Mais cela implique quelques contraintes, qui peuvent être plus compliqués que d’obtenir un classement et bénéficier de l’abattement de 71 %.

Pour ma part, j’avais envisagé cette solution. Mais après avoir fait quelques calculs, je me suis rendu compte qu’il était beaucoup plus rentable de demander le classement et d’appliquer l’abattement de 71 %.

De plus, depuis le 1er janvier 2017, quand vous utilisez le régime réel simplifié, la part d’amortissement déduite vient baisser la valeur comptable (ou théorique) d’achat de votre bien. Ce qui peut réserver une très mauvaise surprise si vous le revendez.

Exemple :

Vous avez acheté un T1 pour 40.000 € en 2018.

Vous déclarez vos revenus au réel pendant 10 ans. Donc chaque année vous faites de l’amortissement comptable. C’est-à-dire que vous déclarez environ 2.500 € d’amortissement comptable par an. Donc la valeur comptable de votre bien baisse de 2.500 € par an. Au bout de 10 ans, comptablement parlant (et donc fiscalement), votre bien ne vaut plus que 15.000 € (40.000 € – (2.500 € x 10 ans)).

Si vous revendez votre bien au prix de 40.000 € (donc sans plus-value), le trésor public va calculer la plus-value en prenant pour “prix d’acquisition”, la somme de 15.000 €.

Donc, 40.000 – 15.000 = 25.000. Vous allez payer une plus-value calculée sur 25.000 €. Soit environ 6.200 € d’impôt sur la plus-value à payer dès la vente du bien.

2.2. Vous ne voulez pas louer en saisonnier toute l’année.

Pour garder votre classement, vous devez vous engager à ce que votre logement soit louable toute l’année pour de la courte durée (90 jours d’affilée maximum).

Donc, si vous comptez par exemple, louer à la semaine en été, puis louer à un.e étudiant.e de septembre à juin, vous ne pouvez pas bénéficier du classement, ni de l’abattement de 71 %.


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