Certains loueurs de meublés de tourisme se demandent s’il faut faire classer son meublé de tourisme (1 étoile, 2 étoiles…).
Ma réponse est : oui, absolument ! Sauf dans 2 cas.
1.1. AVANTAGES
- La procédure est beaucoup plus simple qu’on ne le pense,
- Cette même procédure se renouvelle automatiquement et gratuitement pendant plusieurs années,
- Obtenir le classement coûte beaucoup moins cher qu’on ne se l’imagine,
- Abattement fiscal plus avantageux, donc moins d’impôts à payer,
- Vu l’abattement fiscal important, on peut alors se passer d’un comptable (pas besoin de déclarer au réel simplifié),
- On trouve plus facilement des locataires, le critère de qualité vient en 2ème dans la liste des priorités d’un locataire, juste après la localisation et avant le prix,
- On peut louer légèrement plus cher,
- Le propriétaire ne paie plus la taxe d’habitation, ce sont les locataires qui vont payer une taxe de séjour (en général moins de 1 euro par personne et par nuitée),
- Votre logement acquiert la possibilité d’être publié sur les offres de l’office de tourisme (impossible sans classement).
1.2. INCONVENIENTS
- Avant le classement, il est difficile de savoir si on va être dans les clous (la fameuse grille de points façon usine à gaz), mais ce n’est pas insurmontable, et je vous donne l’astuce pour prendre un raccourci dans mon guide gratuit juste ci-dessous (La solution simple pour faire classer votre meublé de tourisme).
- La durée de location par une même personne est limitée à 90 jours d’affilée (ça laisse quand même une sacrée marge de manoeuvre),
- Il faut tenir à jour un registre du logeur (je vous l’explique en coaching personnalisé et je vous donne un modèle prêt à l’emploi),
- Il faut déclarer et reverser la taxe de séjour (mais cette procédure est très simple, et je vous l’explique aussi en coaching personnalisé).
2. Les 2 seuls cas pour lesquels il vaut mieux ne pas demander le classement.
2.1. Vous êtes au début de votre crédit.
Il peut être plus intéressant pour vous de vous déclarer au réel simplifié. Ce qui permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt, qui sont très élevés pendant les 1ères années de remboursement de votre crédit immobilier.
Mais cela implique quelques contraintes, qui peuvent être plus compliqués que d’obtenir un classement et bénéficier de l’abattement de 71 %.
Pour ma part, j’avais envisagé cette solution. Mais après avoir fait quelques calculs, je me suis rendu compte qu’il était beaucoup plus rentable de demander le classement et d’appliquer l’abattement de 71 %.
De plus, depuis le 1er janvier 2017, quand vous utilisez le régime réel simplifié, la part d’amortissement déduite vient baisser la valeur comptable (ou théorique) d’achat de votre bien. Ce qui peut réserver une très mauvaise surprise si vous le revendez.
Exemple :
Vous avez acheté un T1 pour 40.000 € en 2018.
Vous déclarez vos revenus au réel pendant 10 ans. Donc chaque année vous faites de l’amortissement comptable. C’est-à-dire que vous déclarez environ 2.500 € d’amortissement comptable par an. Donc la valeur comptable de votre bien baisse de 2.500 € par an. Au bout de 10 ans, comptablement parlant (et donc fiscalement), votre bien ne vaut plus que 15.000 € (40.000 € – (2.500 € x 10 ans)).
Si vous revendez votre bien au prix de 40.000 € (donc sans plus-value), le trésor public va calculer la plus-value en prenant pour “prix d’acquisition”, la somme de 15.000 €.
Donc, 40.000 – 15.000 = 25.000. Vous allez payer une plus-value calculée sur 25.000 €. Soit environ 6.200 € d’impôt sur la plus-value à payer dès la vente du bien.
2.2. Vous ne voulez pas louer en saisonnier toute l’année.
Pour garder votre classement, vous devez vous engager à ce que votre logement soit louable toute l’année pour de la courte durée (90 jours d’affilée maximum avec le même locataire).
Donc, si vous comptez par exemple, louer à la semaine en été, puis louer à un.e étudiant.e de septembre à juin, vous ne pouvez pas bénéficier du classement, ni de l’abattement de 71 %.
Vous pouvez trouver un complément d’information dans cet article https://appartement-rentable.com/index.php/2023/11/08/avantages-et-inconvenients-de-faire-classer-votre-appartement-en-meuble-de-tourisme/
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Bonjour,
J’ai plusieurs questions à vous poser svp.
1: Est ce que l’on peut demander le classement de sa résidence principale.
Si oui
2: est ce que je peux ne louer que 3 mois l’été quand même ?
3: je ne souhaite pas dépasser les 23000€ par an pour faire une simple déclaration sans passer professionnel, est ce que je pourrais si ma maison est classée déduire les 71% des revenus locatifs ?
4:Et est ce que je pourrais aussi être exonérée de la taxe d’habitation ? Et dans ce cas comment obtenir cette exonération.
Merci d’avance de m’éclairer.
Bien cordialement.
Bonjour,
la réponse à la question 1 va répondre également aux questions 3 et 4.
Donc, question 1 : non, on ne peut pas faire classer sa résidence. Et un classement implique que le logement classé soit destinée à la location de courte durée tout le temps. Ce qui implique que vous ne pourrez avoir l’abattement de 71 % (question 3), mais ok pour l’abattement de 50 %. Et du coup, c’est vous qui payez la taxe d’habitation (question 4).
Question 2 : Oui, vous pouvez louer 3 mois l’été. Du coup, je ne suis pas sûr que vous dépassiez les 23.000 €. Mais même en dépassant ce montant, vous pourrez rester non-professionnel.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai ma résidence principale qui peut se diviser en 2 (car 2 maisons indépendantes auparavant) et je propose sur airbnb une partie de maison qui devient indépendante 1 semaine sur 2 car j’ai mes enfants en garde alternée.
Je loue en moyenne en cumulé pas plus de 4 mois par an mais le long de l’année.
J’aurai 2 questions:
Puis je bénéficier du classement meublé de tourisme
Si oui, j’ai lu que du fait que ce soit ma résidence principale je n’ai pas de déclaration à effectuer?
Merci d’avance pour votre aide.
Cordialement,
Bonsoir,
pour répondre à vos 2 questions :
– Puis je bénéficier du classement meublé de tourisme ?
Non, car il faut que le logement soit destiné à la location toute l’année.
– du fait que ce soit ma résidence principale je n’ai pas de déclaration à effectuer?
Je ne saurais que vous conseiller de déclarer cette activité auprès de votre mairie. A défaut, vous encourez une amende qui peut aller jusqu’à 450 €, ainsi que l’interdiction de louer. Cette déclaration est gratuite. Voir le formulaire ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321
Et je ne peux également que vous conseiller de déclarer ces revenus aux impôts lors de votre déclaration annuelle. Ces revenus seront à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime forfaitaire (micro BIC) ou le régime réel.
Merci pour votre commentaire et bonne continuation.
Bonjour,
Je viens de voir votre post, les organismes qui délivre le classement ne semble pas au courant, j ai à plusieurs reprise interroger ces organismes, pour le classement de ma résidence principal,
En effet je laisse ma résidence principale aux vacanciers, l’été et autre vacances scolaire, et m’en vais chez des amis , famille, ou camping municipal.
Cela pas plus de 120 jours par an, je ne dépasse pas les 23000€ et pourtant on m’a vivement conseiller de me faire classer pour diminuer les prélèvements sociaux qui sont très onéreux.
J ai l’impression de faire ces sacrifices uniquement pour payer des prélèvement sociaux.
Pouvez vous , nous apporter les textes qui valide cela s’il vous plait.
Et comment se sortir de ce cercle vicieux de devoir continuer à louer quitter son domicile être en fin de compte à la rue, bien plus qu’on ne l’avait décidé, pour payer au prix fort, les prélèvements sociaux.
Merci infiniment de votre retour.
Cordialement.
Bonjour
En gites de france classé tourisme 2 etoile …decl meublés non professionnel micro bic ..71%d.abattement jusqu.a présent….dois je inclure dans ma déclaration mon chiffre d.affaire + le chiffre d.affaire des gites de france pourcentage 15% du prix public +tva prélevé par les gites de france
Cordialement
Bonjour,
dans la plupart des cas, lorsqu’il y a un intermédiaire et que vous êtes au forfait, vous devez effectivement déclarer le C.A. total (chiffre d’affaires) des “Gîtes de France”, TVA incluse.
Mais pour être sûr de votre coup, la meilleure chose à faire est de poser directement la question à votre service des impôts. Eux seuls pourront vous confirmer quoi faire.
Bon courage et n’hésitez pas à revenir ici nous donner la réponse que vous aurez obtenue.
bonjour,
je suis proprietaire d un meublé de tourisme classé 3* que je loue toute l année par le bon coin, airbnb, etc….
je restitue la taxe de sejour chaque année sur les locations passées par le bon coin.
malgrés cela je paye chaque année la taxe d habitation et la redevance tv.
je déclare en micro bic en LMNP avec abattement de 71%
ma question : comment faire pour ne plus payer la taxe d habitation? est ce vraiment possible lorsque l on n est pas professionnel?
merci
Bonjour,
en principe il vous suffit d’envoyer un mail au service des impôts des particuliers (celui où vous faites votre déclaration classique d’impôts, pas le centre des entreprises).
Vous expliquez la situation en joignant la preuve du classement et d’un de vos derniers paiements de la taxe de séjour.
Ca devrait suffire pour stopper la taxe d’habitation. Par contre, la redevance TV, c’est bien vous qui devez la payer.
Bonne continuation !
De façon générale pour une location saisonnière le paiement de la taxe d’habitation est du par le propriétaire en addition de la taxe de séjour. En revanche, il y a exonération de la CFE. Voir le lien ci-dessous.
https://www.toutsurmesfinances.com/impots/location-meublee-saisonniere-la-taxe-d-habitation-payee-par-le-proprietaire.html
ATTENTION : La CFE est degrevable (2% du bénéfice CA-abat 71%) alors que la TH non !
Bonjour,
Je loue un studio dans ma résidence principale sur Airbnb. Je me questionne sur la classification de mon studio en meublé de tourisme.
Les meublés de tourisme sont-ils soumis à TVA ?
Merci
Bonjour,
si votre studio est loué plus de 4 mois sur 1 an, il devient effectivement “meublé de tourisme”. Mais il n’y a pas de TVA tant que vous êtes au statut LMNP (loueur meublé non-professionnel), c’est votre cas si vous ne louez qu’un appartement ou que vos recettes annuelles ne dépassent pas 23.000 €. Vous pourrez être assujetti à TVA si vous devenez LMP (loueur meublé professionnel).
Bonne continuation.
Bonjour
Je loue une partie de mon habitation ‘chambre avec jacuzzi’ depuis un mois et j’ai très bien loué …je suppose que je vais dépasser les 23 000 € à l’année.
Pouvez vous m’informer de quels sont les avantages et inconvénients à devenir professionnel ?
est ce qu’il faut créer une société ?
faut il prendre un comptable ?
plus de frais ?
Merci pour vos réponses
Bonjour
Je viens d’acheter un T2 que je désire mettre en location meublé de tourisme toute l’année.
Je veux seulement garder pour mes enfants 2 ou 3 semaines par an à titre personnel, et en profiter quand il n’est pas loué.
Puis je quand même être classé meublé de tourisme?
Pourrais je bénéficier de l’abattement de 71%
bonne continuation votre site est très bien fait
bien cordialement
Patrick
Bonjour Patrick,
merci pour votre compliment 🙂
Si vous faites classer votre meublé de tourisme, il doit être disponible à la location toute l’année.
Mais vous restez maître des disponibilités de votre logement. Donc il peut arriver quelques fois dans l’année qu’il ne soit pas disponible à la location (travaux, indisponibilité du propriétaire pour gérer les entrées/sorties/ménage, etc).
Cordialement.
Bonjour,
Je loue depuis cet été deux villas, pour cette année les revenus vont être inférieur à 23 000 € je suis donc LMNP. Mais l’an prochain mes revenus vont dépasser les 23 000 € je serait donc considérée comme LMP.
Ma question est donc :
Est-il possible d’être étoilé en LMP et de bénéficier de l’abattement de 71% en Meublé Pro ?
Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
Virginie
Bonjour
Pour ne pas payer la taxe d’habitation pour le cas de loueurs de meublés de tourisme classé il faut aussi un vote du conseil municipal qui approuve l’exoneration.
Bonjour Joseph,
je n’ai jamais eu affaire à ce genre de pratiques. Je trouve ça étonnant.
En principe, pour demander l’exonération de la taxe d’habitation pour les meublés de tourisme, il suffit de faire un mail au service des impôts.
Mais il est possible qu’il y ait des exceptions dans certaines communes.
Bonne continuation.
Bonjour,
Merci pour toutes ses info.
Je suis loueur en meublé de tourisme classé mais contrairement à ce que vous indiquez dans votre article, je paye la taxe d’habitation. Que dois-je faire d’après-vous?
Merci.
Bonjour Gaëtan,
je trouve cette situation “bizarre”.
A votre place, je vérifierais que ces 2 organismes soient tous 2 bien au courant de cette activité :
– mon centre des impôts
– l’office de tourisme (ou tout organisme chargé de vous demander vos déclarations de nuitées).
En tant normal, vous ne payez plus de taxe d’habitation. Elle est remplacée par la taxe de séjour.
Par exemple, sur Béziers, je déclare et paye mes taxes de séjour tous les quadrimestres (4 mois).
Bonne chance à vous, et n’hésitez pas à revenir par ici nous dire si vous avez solutionné ce problème.
En tant que LMNP vous devez payer la CFE mais pas la TH à moins que vous occupiez AUSSI personnellement le logement en tant que résidence secondaire. Tout est question de votre déclaration initiale (POI) de votre activité LMNP.
La CFE est dégrevable elle ne peut pas dépasser 2% de votre bénéfice (CA-abat.72%)
bonjour je suis également concerné par votre question
avez-vous eu la réponse ? merci
cordialement
Bonjour
Je viens d’acquérir un T1 que je souhaite louer aux curistes. Les cures durent de mars à novembre. En dehors, les thermes ferment leurs portes !
Il n’y a donc pas de locations possibles 12 mois sur 12 … sauf avec les touristes mais cela ne m’intéresse pas.
Puis je profiter du classement et de l’abattement à 71% ?
Merci pour vos conseils
Bonjour,
oui, vous pouvez profiter du classement.
La seule condition est que votre T1 soit ouvert à la location courte durée toute l’année.
Pour mémoire, en courte durée, vous pouvez louer jusqu’à 90 jours d’affilée à la même personne. Vous pouvez donc trouver, hors saison, des clients qui sont là pour plusieurs mois.
Bonne continuation.
Bonjour,
Merci pour ce poste très intéressant.
J’ai construit une petite maison sur mon terrain (même adresse que ma résidence principale) complètement indépendante (si ce n’est que j’ai un seul compteur eau + électricité).
Je la loue toute l’année en LMNP microbic (je respecte les 90 jrs max), je suppose que je peux la passer en meublé touristique. Je comprends les 71% d’abattement vs les 50 actuels.
Y a t-il des inconvénients à être en meublé touristique (déclaration en mairie des jours loués, ..) ?
Je ne suis pas concerné par les 120 jrs max de location annuel mais cette règle vaut-elle de la même façon pour un LMNP classique ou un LMNP meublé touristique ?
Vu ma situation, c’est considéré comme “résidence individuelle” ou “résidence principale” ?
j’ai vu dans le cerfa de déclaration qu’il fallait un siret, c’est obligatoire pour qu’elle mode de location ?
Avec un siret on déclare aux impots dans la petite case 5NG (sans autre complication, infogreffe, ..)?
Je vous remercie pour votre retour.
Cordialement,
Olivier
monsieur,
votre article et très interessant
bien cordialement
Bonjour j ai une villa que je veut mètre en location meuble tourisme classé avec apparement un abattement impôts 71% je pense faire un chiffre de 50000€ Je n est pas de prêts aucun frais à déduire ,apparement il faut que je me mette auto entrepreneur micro bic quelle seront mes cotisation et l abattement de 71%. Est ce que mes charges auto entrepreneur seront calculé après l abattement des 71% comment ça ce calcule? je n arrive pas à faire le lien des deux. Mon comptable me dit de classer mon logement et déclarer juste mon chiffre dans la case micro bic et que l abattement sera automatique pas besoin de s inscrire auto entrepreneur j ai un doute 🤔🙏
Bonjour Pascale,
il va d’abord falloir vérifier que vous ne devenez pas éligible au LMP (et pas LMNP). Vos revenus vont dépasser 23.000 €. Si en plus, ils sont supérieurs à vos autres revenus, alors vous risquez de passer en LMP. Et pour ça, il y a d’autres sites/blogs qui peuvent vous renseigner.
Sinon, quoiqu’il en soit, vous allez devoir obtenir un numéro SIRET. Pas besoin de s’inscrire auto-entrepreneur. Je sais, c’est surprenant mais c’est une exception : avoir un SIRET et ne pas être entrepreneur.
Ensuite, si votre logement est effectivement un meuble classé, alors vous n’aurez qu’à déclarer votre chiffre d’affaires global lors de votre déclaration d’impôts, et bien indiquer que c’est un meublé classé. Les impôts calculeront automatiquement l’abattement des 71%.
Dans votre cas, si vous faites 50.000 € de chiffre d’affaire, alors vous déclarez 50.000 €. Après abattement, le revenu imposable de cette activité sera de 14.500 €. C’est sur ces 14.500 € que vous paierez des impôts.
En complément à votre comptable, n’hésitez pas à prendre contact avec jedeclaremonmeuble.com , ils sauront vous informer, et peut-être même vous proposer un meilleur tarif que votre comptable.
Bonne journée.